L’amministratore di condominio fornisce un servizio volto a rispondere a 360 gradi alle esigenze dell’immobile per il suo efficiente funzionamento nel pieno godimento da parte di tutti i condomini. L’amministrazione condominiale è formata da un insieme di specifiche attività che possiamo classificare in prestazioni ordinarie e straordinarie.
Nella categoria delle prestazioni ordinarie rientrano le attività necessarie o utili all’edificio.
La normativa identifica una serie articolata di funzioni, che a titolo di esempio esplicativo non esaustivo, sintetizziamo in:
La rappresentanza è un istituto giuridico con il quale uno o più soggetti possono manifestare la propria volontà negoziale. In questo contesto, si inserisce la figura giuridica dell’amministratore di condominio. Questo potere gli viene conferito limitatamente alla tutela dei diritti sulle cose comuni e degli interessi comuni, giacché per quanto riguarda le singole proprietà individuali ed i diritti ad esse inerenti, la loro rappresentanza spetta a ciascun partecipe.
Lo studio verifica e controlla le competenze tecniche sia del singolo soggetto oppure delle ditte, con rilascio delle certificazioni previste per legge. I fornitori, anche se scelti dai condomini, dovranno possedere doti di cortesia e garbo e seguire un proprio codice etico comprensivo di puntualità, reperibilità e responsabilità.
Tra gli obblighi dell’amministratore, ex art. 1130 c.c., vi è quello di occuparsi della riscossione delle quote ed erogare le spese necessarie al mantenimento dell’edificio, facendo transitare le somme su specifico conto corrente bancario o postale intestato al condominio. La partecipazione alle spese condominiali nasce per effetto della delibera assembleare che le approva. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo ai contributi relativi all’anno in corso e quello precedente.
È compito dell’amministratore di condominio la redazione del rendiconto condominiale annuale, ed alla sua distribuzione a tutti i condomini, che potranno così verificare il bilancio dell’immobile e prendere atto in un unico documento riassuntivo, dell’andamento dell’anno passato. Il rendiconto viene affiancato da una relazione nella quale sono inseriti i fatti più significativi avvenuti durante la gestione. Inoltre l’amministratore di condominio redige e distribuisce anche il bilancio previsionale del condominio per l’anno successivo.
L’obbligo del conto corrente condominiale intestato al condominio è previsto dall’art. 1129 c.c.: la violazione a tale obbligo può rappresentare una grave irregolarità.
Nelle prestazioni straordinarie rientrano quelle attività che in genere non sono vincolate o strettamente legate all’ordinarietà dell’edificio, a meno che non rivestano carattere di urgenza. A titolo esemplificativo citiamo:
La redazione del regolamento di condominio è un’attività che può supportare in modo incisivo la disciplina delle cose comuni. L’amministratore di condominio si occupa della redazione del regolamento condominiale tenendo presente le esigenze dei condomini ma comunque sempre nel pieno rispetto dell’intera comunità.
Ovviamente le conoscenze dell’amministratore consento la redazione di un regolamento condominiale anche nel rispetto di tutte le normative vigenti e degli obblighi di Legge; aspetti questi che possono indurre ad una periodica verifica e adeguamento del regolamento, garantendo a tutti i condomini un regolamento pienamente valido.
Un condominio si sa, non è un’entità immutabile nel tempo. Anzi, è normale prassi la modifica degli spazi comuni o di pertinenza di singoli condomini, a seguito di lavori di manutenzione, implementazione, compravendite, cessioni etc.
Unitamente a questi interventi, che se pur complicati si risolvono con accordi e contratti tra le parti, c’è poi un aspetto altrettanto articolato e spesso poco piacevole: la gestione burocratica.
L’amministratore condominiale ha tutte le conoscenze necessarie per occuparsi anche di questo aspetto, gestendo i rapporti con gli enti pubblici e tutta la documentazione finalizzata alla modifica delle tabelle millesimali.
Sempre e comunque previa richiesta da parte della proprietà, l’amministratore di condominio può occuparsi della riscossione delle rate a carico dei conduttori, sollevando così la proprietà da tutta l’operatività e burocrazia che la riscossione degli affitti comporta.
Il revisore condominiale è una figura prevista dall’art 1130 bis del c.c. che presuppone una formazione e conoscenza specialistica ed adeguata sulle tecniche contabili e giuridiche. Si tratta di una figura riconosciuta dall’assemblea tramite delibera approvata. Compito del revisore è la verifica della validità degli atti con analisi delle spese per l’individuazione di congruità.
Il Property Management è in generale il professionista che si occupa della gestione degli immobili in senso ampio. Il nostro studio, previa attestazione di specializzazione del Ministero delle politiche Sociali e della Regione Lombardia, si occupa ad ampio raggio, su richiesta dell’interessato, di gestioni locatizie di diverse tipologie: contratti a lungo/breve termine, locazioni turistiche, sia con ricerca di eventuali inquilini o con locatore proposto dalla proprietà. Comprende la redazione del contratto di locazione, registrazione e analisi giuridica.